Zips del Conocimiento - Cómo elegir un crédito hipotecario

Costos de avalúo, tasa de interés, el parámetro con base en el cual te harán el cobro de tu crédito, entre otas cosas, son algunos de los aspectos que a a continucióan trataremos de explicar:

Costos Iniciales:
I. Costos por apertura de crédito: Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito, expresada como porcentaje del monto solicitado. II. Avalúo, es el costo que cobra el intermediario por determinar el valor de mercado de la vivienda que quieres adquirir. Este costo se expresa como un porcentaje del valor de la vivienda.

III. Estudio de crédito (buró y estudio socioeconómico), son costos por la investigación y análisis del crédito, puede expresarse en pesos o Udis o como porcentaje del crédito.

IV. Enganche, es el desembolso inicial que deberás hacer como complemento del crédito.

Condiciones de los créditos:
I. Plazo del crédito: Puede estar expresado en meses o años. A mayor plazo tu pago puede ser menor pero también pasarás más tiempo antes de que puedas liquidarlo.

II. Tasa de interés: Es el premio que cobran los intermediarios por prestar dinero.

III. Comisiones de administración: Es posible que algunos intermediarios hagan explícito un cobro por administrar el crédito; se puede expresar en porcentaje o un monto fijo.

IV. Denominación del crédito: El crédito puede estar denominado en pesos o en UDIS.

V. Características de los pago: Los pagos pueden ser fijos o incrementarse conforme pasa el tiempo.

VI. Penalizaciones por prepago: Algunas instituciones cobran una penalización si realizas un pago anticipado.

Costos del crédito:
I. Factor de pago al millar: Es el pago que debes realizar por cada mil pesos de crédito que recibes. Por ejemplo si el factor de pago es 11 y el crédito es por 400 mil pesos, significa que tu primer pago será de 4 mil 400 pesos.

II. Costo Anualizado Total (CAT), son los costos totales anualizados que da el crédito. El CAT no considera los costos asociados a actividades que no lleva al cabo el Intermediario, como por ejemplo: escrituración, impuestos federales por la compraventa de la casa, entre otros.

Tipos de créditos hipotecarios:
Lo más importante cuando hay que elegir el tipo de crédito para comprar casa que es considerar la forma en que se recibirán ingresos en un plazo amplio, por ejemplo:

Si se piensa que el ingreso crecerá en el tiempo por mejoras en el trabajo, sería recomendable tomar un crédito con pagos pequeños al principio y que éstos puedan ir creciendo.

Si se considera que el ingreso va a quedar igual o incluso podría bajar, es mejor asegurarse un crédito con pagos que no vayan a subir con el tiempo y se tenga certeza en las tasas.

Otro aspecto importante es definir si por la condición del trabajo se tiene derecho a un crédito de los que otorgan el INFONAVIT o el FOVISSSTE para trabajadores que cotizan en el IMSS o el ISSSTE. Los derechos laborales permiten un crédito de estas instituciones y en muchos de los casos son créditos más baratos que los de cualquier intermediario que opera en el mercado.

Créditos en Udis
En 1995 se establecieron créditos en Udis. Las Udis son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Si una persona debe 10 Udis y la Udi vale 4 pesos, debe 40 pesos; si la Udi sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la Udi.

Los créditos en Udis que hay en México pueden ser a tasa fija y pagaderos en Udis o a tasa fija y pagaderos en salarios. Normalmente en estos casos pueden hacerse pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los créditos en Udis son máximo hasta 25 años.

Hipoteca en Udis con tasa de interés fija.
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en Udis y se sabe cuántas Udis se pagarán mensualmente por el crédito. Las Udis se convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos.

Hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios.
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 Udis y la Udi vale 3.5 pesos, el pago en pesos es de 700. A pesar de que el valor de la Udi crezca cada mes, el pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo. Si el primero de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en Udis.

Créditos en pesos
Las hipotecas se prestan en condiciones de tasa de interés y pago en pesos. Estos créditos tienen la ventaja de que no necesitan de conversiones y se conocen anticipadamente los pagos. Los plazos máximos de estos créditos son en pesos.

Hipoteca a tasa de interés fija en pesos:
La tasa de interés se define en el contrato y no cambia durante toda la vida de la hipoteca. Siempre se paga la misma mensualidad y se sabe exactamente cuánto se paga y en qué plazo, independientemente de que las tasas de interés de mercado bajen o suban. Puede existir una comisión por pago anticipado.

Hipoteca a interés variable en pesos:
Durante un periodo inicial (meses) se aplica una tasa de interés definida y durante el resto del plazo, la tasa de interés que se aplica varía según las condiciones del mercado. Para determinar estas fluctuaciones, se aplica un índice de referencia al que se puede añadir o restar un porcentaje fijo, llamado diferencial. Esto hace que los pagos disminuyan cuando las tasas de interés bajan pero que se incrementen si las tasas de interés suben.

Hipoteca a interés mixto en pesos:
Combina un periodo de dos o más años en que el interés permanece fijo y un periodo a tipo de interés variable. En algunos casos se dice que la tasa de interés no cambia pero los pagos crecen a una tasa definida por lo que se considera como mixta.

Créditos en dólares:
Hay una institución en México que ha otorgado créditos en dólares. Es un crédito a tasa fija que se paga en pesos, pero la cuenta del crédito se lleva en dólares. Este producto está diseñado para personas que tienen ingresos en dólares. Como en una tasa fija, los pagos se establecen de manera constante en dólares. Normalmente el plazo máximo es de 15 años y la proporción del crédito como valor de la casa es de 65% máximo.

Tipos de crédito por quienes lo otorgan
Como se mencionó anteriormente, algunas personas pueden ser derechohabientes y tener derecho a un financiamiento, por lo que se debe considerar esa posibilidad al tomar la decisión de comprar una casa y en su caso, hacerlo a través de un crédito hipotecario.

Créditos a derechohabientes del Infonavit

El Infonavit tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: crédito hipotecario, crédito en cofinanciamiento y Apoyo Infonavit.

El Infonavit tiene una tabla que combina edad del trabajador, años de trabajo e ingreso expresado en salarios mínimos. Esa tabla define cuánto es el crédito máximo que puede disponer un derechohabiente. La suma de todos los factores se expresa en puntos y en el número de salarios a que tiene derecho de crédito.

El monto máximo del crédito Infonavit es equivalente a 180 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal.

Cofinanciamiento. Es un crédito mixto que combina las condiciones de los créditos de un intermediario, como una Sofol o un banco, con las condiciones de Infonavit (subcuenta de vivienda) Normalmente la proporción es 25% Infonavit y 75% el intermediario. Al final hay una tasa de interés que puede resultar menor que un crédito en condiciones de mercado. El enganche puede ser menor que en otros créditos y el valor máximo de la casa que se puede comprar es 485 mil pesos si el crédito es en el Distrito Federal y 380 mil pesos para el resto del país. La cuenta de vivienda se emplea para el enganche y las aportaciones futuras se aplican al capital.

Apoyo Infonavit. Es un crédito en condiciones de mercado, que tiene una garantía del Infonavit por el equivalente a 12 meses de incumplimiento en el pago y el abono al crédito de las aportaciones futuras a la cuenta de vivienda. Los créditos pueden tener las características de los créditos en Udis o en pesos. La ventaja de estos créditos es que las aportaciones futuras de la cuenta de vivienda se aplican al crédito, disminuyendo su plazo o el pago mensual.

Créditos a derechohabientes del FOVISSSTE:

Son créditos para trabajadores que cotizan en el ISSSTE y el monto máximo de crédito equivale a 341 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Normalmente se financia hasta la totalidad del valor de la casa a un plazo de 30 años.

*Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal (SIF)